Le congé fondé sur une démolition partielle justifie l’expulsion sans indemnité d’éviction selon l’article 127 A.U.D.C.G.

CCJA, 2e ch., 25 octobre 2018, n°201/2018

Contexte juridique

Affaire : BROU AKA Gustave c. Société MEFCO SARL

Résumé de l’affaire

Monsieur BROU AKA Gustave, bailleur, avait délivré congé à la société MEFCO, locataire de ses locaux commerciaux, pour procéder à des travaux de démolition et de réhabilitation. Il obtient en première instance la validation du congé et l’expulsion de la société locataire. La Cour d’appel d’Abidjanannule cette décision, considérant que la démolition partielle ne permet pas d’opposer un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

La CCJA est saisie pourvoi en cassation contre cet arrêt d’appel.

Problème juridique

La démolition partielle d’un immeuble permet-elle, sur le fondement de l’article 127 al. 2 de l’Acte uniforme sur le droit commercial général (AUDCG), au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction ?

Solution de la Cour

• Sur le fond
  • L’article 127 A.U.D.C.G. ne distingue pas selon que la démolition de l’immeuble est partielle ou totale.
  • Une démolition partielle, dès lors qu’elle est justifiée par expertise et qu’elle rend impossible l’occupation des lieux, suffit à fonder un congé sans indemnité d’éviction.
  • L’arrêt d’appel, qui a restreint ce texte à la seule démolition totale, est entaché d’erreur de droit : il est donc cassé.
• Sur la demande d’indemnité d’éviction en appel
  • L’indemnité d’éviction n’ayant pas été demandée en première instance, sa présentation pour la première fois en appel est irrecevable (art. 175 CPC ivoirien).

Portée et intérêt de l’arrêt

• Clarifie l’interprétation de l’article 127 al. 2 A.U.D.C.G. :
  La démolition partielle permet bien de refuser un renouvellement sans indemnité, si les travaux sont sérieux, nécessaires, et dûment justifiés.
• Affirme la rigueur procédurale en appel :
  Une demande nouvelle comme l’indemnité d’éviction ne peut être introduite pour la première fois devant la Cour d’appel.
• Rétablit la décision du Tribunal de commerce :
  La CCJA, en évoquant, confirme le congé et l’expulsion, et rejette les prétentions de la société locataire.